Immobilien

Ein großes Problem für Schuldner kann auftreten, wenn eine Immobilie ins Spiel kommt. Ganz gravierend wird es dann, wenn sich jemand eine Immobilie als Kapitalanlage oder als Steuersparmodell angeschafft hat und diese Immobilie sich dann als unvermietbar herausstellt. Bei einer solchen sog. Schrottimmobilie hat der Schuldner zwei Probleme. Das erste Problem ist, dass er meist wegen der Immobilie ins Insolvenzverfahren muss. Denn diese ist in der Regel sehr weit über dem realistischen Verkehrswert finanziert worden. Wenn die Immobilie nicht, nur schwer oder nicht zu einem angemessenen Mietzins vermietet werden kann, müssen die Kreditraten aus anderen Mitteln aufgebracht werden. Dies geht in der Regel nie lange gut. Es werden die Raten nicht mehr bedient, die Bank kündigt den Kredit.

Oftmals werden die Schuldner nun leichtfertig von Schuldnerberatern ins Insolvenzverfahren geschickt. Ziel ist es, die Restschuldbefreiung zu erlangen. Und hier lauert genau das zweite Problem. Ein Großteil der Insolvenzverwalter gibt die Immobilie aus dem Insolvenzbeschlag frei, da die Immobilienverwertung mit einem enormen Arbeitsaufwand verbunden ist, ein Zufluss zur Insolvenzmasse aber oft nicht zu erwarten ist, weil die Bank den Verwertungserlös vollständig für sich beansprucht. Mit der Freigabe erhält ein Schuldner die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis für die Immobilie zurück. Das bedeutet, dass nicht mehr der Insolvenzverwalter für die Immobilie zuständig ist, sondern der Schuldner. Er muss nun wieder für die laufenden Kosten aufkommen, hat aber dafür nur sein unpfändbares Einkommen zur Verfügung, das er aber zum Leben dringend benötigt. Dabei handelt es sich insbesondere um die Grundsteuern und die laufenden Hausgelder. Bis zur Verwertung der Immobilie können auf diese Weise wieder neue Verbindlichkeiten von ggf. mehreren tausend Euro zusammenkommen, für die die Restschuldbefreiung nicht gilt.

Der Zweck des Insolvenzverfahrens konnte so also zumindest nicht ganz erfüllt werden. Wenn man den Weg des Insolvenzverfahrens gerade wegen einer Schrottimmobilie beschritten hat und nach dem Insolvenzverfahren wieder Schulden aus dieser Immobilie hat, ist das mehr als nur frustierend.

Aus diesem Grunde ist es sinnvoll, am Besten bereits vor Einleitung eines Insolvenzverfahrens einen Verkauf der Immobilie zu organisieren und erst dann ins Insolvenzverfahren zu gehen. Dies ist allerdings mit einem erheblichen Arbeitsaufwand verbunden und setzt ein hohes Maß an Erfahrung und Verhandlungsgeschick voraus. Verhandlungen müssen mit Banken, Maklern, Wohnungseigentümergemeinschaften und Hausverwaltungen sowie Kaufinteressenten geführt werden.  Die notariellen Verträge müssen vorbereitet und der Kaufvertragsvollzug begleitet werden. Erst dann ist dieser Schritt abgeschlossen und die wirkliche Entschuldung kann in Angriff genommen werden.

Ich befasse mich seit Beginn meiner beruflichen Tätigkeit insbesondere mit Immobilien in der Insolvenz. Auch bei meiner Tätigkeit als Insolvenzverwalter gebe ich Immobilien nur in absoluten Ausnahmefällen aus dem Insolvenzbeschlag frei, sondern begleite die Verwertung bis zum Schluss. Nutzen Sie diese Erfahrung.